Co do zasady wpisy do księgi wieczystej, które dotyczą np. prawa własności czy obciążeń, dokonywane są na wniosek właściciela. Może to rodzić obawy nabywcy nieruchomości, czy na pewno powinien w takim wypadku ufać danym zawartym w księdze. Aby zabezpieczyć kupujących przed nieuczciwością (lub po prostu niedbalstwem) sprzedających, ustawodawca wprowadził zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to jest i w jaki sposób chroni nabywcę nieruchomości?
Wszędzie tam, gdzie w grę wchodzi „czynnik ludzki”, istnieje nie tylko ryzyko próby dokonania oszustwa, ale też pomyłki czy zaniedbania. Dotyczy to również ksiąg wieczystych, w których to właściciel wskazuje dane, jakie mają zostać zapisane lub wykreślone z tego dokumentu. Jeśli tego nie zrobi, to osoba, która nabyła nieruchomość może dowiedzieć się, że wcale nie kupiła jej od właściciela lub też nie wiedziała, że właścicieli jest więcej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni osobę, która w zaufaniu do treści księgi wieczystej dokonuje czynności prawnej (czyli np. kupuje nieruchomość). Nawet jeśli okaże się, że faktyczny stan prawny różni się od zapisów w księdze i np. ktoś inny jest właścicielem, to i tak nabywca staje się nowym właścicielem, o ile nie był świadom nieprawidłowości.
Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Kwestie rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej reguluje Ustawa o Księgach Wieczystych i Hipotece, gdzie w art. 5 możemy znaleźć zapis, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.
Co to dokładnie oznacza? Przede wszystkim zapis ten daje pierwszeństwo ujawnionemu w księdze wieczystej stanowi prawnemu nieruchomości przed rzeczywistym stanem prawnym. Faktyczny właściciel nieruchomości nie może więc uwolnić się od następstw czynności przeprowadzonych przez osoby trzecie (które działały nie wiedząc o tym, że informacje w księdze są niezgodne ze stanem rzeczywistym), nawet jeśli w ich wyniku został pokrzywdzony.
Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – kiedy działa, kiedy nie?
Przywołany powyżej 5 art. ustawy nie tylko precyzuje, co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, ale też określa dwa rodzaje przesłanek jej działania: pozytywne i negatywne.
Pierwsze, które muszą być spełnione jednocześnie, informują o tym, że rękojmia zadziała, jeśli:
1. stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie jest zgodny z faktycznym stanem prawnym;
2. czynność prawna została dokonana z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem rzeczowym i na tej podstawie nabywca uzyskał prawo własności (lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości – np. służebność), przy czym czynność prawna musi być ważna, czyli dokonana przez osobę posiadającą zdolność do czynności prawnych. „Ważność czynności prawnej” oznacza, że nie posiada ona wad prawnych (nie jest nieważna z mocy ustawy, nie została unieważniona przez stronę, ani prawa do nieruchomości nie zostały nabyte od osoby podającej się za wpisanego w księdze właściciela/osobę, uprawnioną z tytułu innego prawa rzeczowego do nieruchomości).
Przesłanki negatywne z kolei wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Są to:
1. nieodpłatność czynności prawnej do rozporządzania prawem własności (lub prawem rzeczowym) dokonanej z osobą nieuprawnioną;
2. występowanie złej wiary ze strony nabywcy (jeśli nabywca wiedział o niezgodności zapisów w księdze wieczystej ze stanem rzeczywistym lub miał możliwość się o tym dowiedzieć);
Rękojmię wyłączają ponadto wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji, kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Ponadto rękojmia nie działa przeciwko prawu dożywocia, ustanowionym służebnościom, a także prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy.
Zdarzają się sytuacje, w których dochodzi do sprzedaży nieruchomości przez osobę wpisaną do księgi, która w rzeczywistości nie jest właścicielem (lub nie jest właścicielem jedynym). W takim przypadku rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych rozstrzyga na korzyść kupującego, czyli tego, kto nabył własność lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według treści księgi. Staje się on tym samym jej prawnym właścicielem.
