Kwestia tego, czy najpierw kupić, czy sprzedać mieszkanie, jest niezwykle złożona. Scenariuszy jest wiele, a całość może dodatkowo komplikować konieczność dofinansowania zakupu kredytem hipotecznym przez jedną ze stron. Kluczowe znaczenie ma zabezpieczenie terminów umowami, bo – jak wiadomo – pośpiech jest zawsze złym doradcą.
Choć nie brakuje szczęśliwców, którzy dysponują gotówką umożliwiającą szybką reakcję, gdy na rynku nieruchomości pojawi się „perełka” lub też mają dostateczną zdolność kredytową, to jednak grono to nie jest bardzo szerokie. Najczęściej bywa tak, że dysponujemy jedną nieruchomością, którą zamieszkujemy, a która w pewnym momencie życia okazuje się niewystarczająca – i to właśnie środki z jej sprzedaży mają pokryć wydatki związane z zakupem nowego lokum. W takiej sytuacji stajemy przed nieuchronnym dylematem: czy najpierw kupić, czy sprzedać mieszkanie? Jeśli najpierw kupić – to za co? Czy opłaca się zaciągać kredyt, a potem – po sprzedaży obecnie zamieszkiwanej nieruchomości – szybko go spłacić? Jeśli decydujemy się natomiast najpierw sprzedać dom/mieszkanie, to jak wyeliminować ryzyko, że ktoś „sprzątnie” nam sprzed nosa wymarzoną nieruchomość zanim znajdziemy kupca na stare lokum i zyskamy środki na zakup nowego?
Transakcje wiązane (czyli sprzedaż jednej nieruchomości i zakup drugiej) są trudne i wymagają sprytu, wiedzy, a także znajomości rynku i przepisów prawa. Zanim sami sobie odpowiemy na pytanie, czy najpierw kupić, czy sprzedać mieszkanie warto przeanalizować kilka możliwych scenariuszy.
Wariant pierwszy – najpierw sprzedajemy, potem kupujemy mieszkanie/dom
Sytuacją idealną, dającą największe poczucie bezpieczeństwa, jest taka, w której najpierw sprzedajemy, a potem kupujemy mieszkanie czy dom. Trzeba mieć jednak sporo szczęścia, aby idealnie zgrać terminy i w okresie poszukiwania nowej nieruchomości nie być skazanym na konieczność wynajmowania lokum tymczasowego czy na pomieszkiwanie kątem u rodziny lub znajomych.
Jeśli decydujemy się na taką kolejność transakcji, to koniecznie należy zabezpieczyć terminy w umowie sprzedaży, wprowadzając zapis, że sprzedawana przez nas nieruchomość zostanie zwolniona np. po dwóch miesiącach od aktu notarialnego. Jeśli osoba, która kupuje od nas nieruchomość, zaciąga na ten cel kredyt, to warto też pamiętać o zabezpieczeniu stosownego terminu zapłaty za nową nieruchomość, którą nabywamy (o ile zgodzi się na to sprzedający).
Czyli: jeśli nasz kupujący zaciąga kredyt, to zazwyczaj potrzebuje dwóch miesięcy na jego uzyskanie (być może szybciej, ale termin należy zabezpieczyć), po akcie notarialnym czekamy na środki z kredytu od kupującego, które mogą wpłynąć szybko np. w ciągu 3 dni roboczych, ale może się to również przeciągnąć np. do 10-14 dni (termin wypłaty środków zawarty jest w umowie kredytowej). Nie zapominajmy także, że w umowie kredytowej mogą być warunki do spełnienia przed wypłatą środków, które jeszcze bardziej potrafią wydłużyć proces wypłaty pieniędzy. Dopiero na końcu finalizujemy nasz zakup, ale tu z kolei nasi sprzedający mogą być również w roli kupujących i potrzebować najpierw pieniędzy, aby sfinalizować swoją transakcję i wyprowadzić się z kupowanej przez nas nieruchomości. Czas znowu się wydłuża, a taka transakcja może trwać nawet kilka miesięcy!
Wariant drugi – kiedy opłaca się najpierw kupić, a potem sprzedać mieszkanie/dom
Innym rozwiązaniem jest kupno, a dopiero potem sprzedaż mieszkania lub domu.
Może się to szczególnie opłacić, gdy mamy na sprzedaż atrakcyjną nieruchomość, z której planujemy sfinalizować zakup nowego lokum.
– W takich przypadkach warto najpierw coś znaleźć i „zaklepać” poprzez umowę przedwstępną z dłuższym okresem, a dopiero potem sprzedawać swoje (w rozsądnej cenie, żeby w tym przyjętym terminie sfinalizować transakcję) – mówi Marta Marchlewicz. – Również w tej sytuacji bardzo ważne jest, aby odpowiednio zabezpieczyć terminy – dodaje.
Transakcje muszą się zazębiać, zwłaszcza jeśli nasi kupujący muszą wziąć kredyt hipoteczny. Trzeba uwzględnić czas oczekiwania na jego wypłatę, a także wziąć pod uwagę konieczność dokonania przeprowadzki, którą trudno zamknąć przecież w jednym dniu.
Wariant, w którym najpierw kupujemy, a potem sprzedajemy mieszkanie/ dom jest bardziej skomplikowany, gdy dysponujemy nieruchomością „trudną”,
– Często zdarza się, że ktoś znajduje idealną dla siebie nieruchomość, ale nie jest w stanie szybko pozbyć się swojej. Jeśli w grę wchodzi umowa przedwstępna z długim okresem, to jest szansa na dość łatwe wybrnięcie z impasu. Gorzej, jeśli druga strona chce/musi sprzedać szybko – mówi Marta Marchlewicz.
Co zrobić w takiej sytuacji? Najlepiej zwrócić się po pomoc do pośrednika. Dobre i doświadczone agencje nie tylko pomogą szybko sprzedać nieruchomość, ale też ułatwią przebrnięcie przez wszystkie formalności i podpowiedzą, jakie terminy zawrzeć w umowach, aby nie popaść w tarapaty.
Decyzja o tym, czy najpierw kupić czy sprzedać mieszkanie może wydawać się zagmatwana, jednak odpowiednia strategia i profesjonalne doradztwo sprawią, że ten proces będzie znacznie prostszy i mniej stresujący. Zabezpieczenie terminów i zapewnienie płynności finansowej to kluczowe elementy, którymi profesjonalny pośrednik nieruchomości potrafi zarządzać skutecznie i długofalowo.
W sytuacji, kiedy najpierw sprzedajemy swoje mieszkanie (niezależnie od tego, czy nabyliśmy już nową, czy dopiero planujemy zakup), pośrednik pomoże nie tylko w znalezieniu kupca, ale i w negocjacjach, dzięki czemu transakcja zostanie przeprowadzona efektywnie i z korzyścią dla nas. Natomiast jeśli zdecydujemy się najpierw na zakup mieszkania, pośrednik pomoże „zaklepać” wymarzone lokum i bezpiecznie przeprowadzi nas przez wszystkie etapy zakupu, a następnie pomoże w sprzedaży, uwzględniając obie transakcje.
