Czy planując zakup nieruchomości, szerokim łukiem omijasz oferty, w których pojawia się słowo „hipoteka”? Wielu z nas kojarzy się ono jedynie z zadłużeniem i niepotrzebnymi komplikacjami… Jak w praktyce wygląda kupno mieszkania z hipoteką krok po kroku? Wyjaśniamy, obalamy mity i pokazujemy, że hipoteka może stać się synonimem możliwości – a nie problemów.
Niejednej osobie, która rozgląda się po rynku nieruchomości, hasło „hipoteka” zapala w głowie czerwoną ostrzegawczą lampkę… W powszechnej opinii to znak, że transakcja obarczona jest większym ryzykiem, a formalności mogą potrwać dłużej. Czy tak jest naprawdę?
– Nic bardziej mylnego! Po pierwsze: wcale nie trzeba najpierw spłacać kredytu, aby móc sprzedać obciążony nim dom czy mieszkanie. Takie rozwiązanie jest nie tylko w pełni zgodne z prawem i regularnie realizowane, ale także wygodne. Po drugie: dla kupującego zakup nieruchomości z hipoteką jest bezpieczny i prosty, a płatności są jasno podzielone i zabezpieczone przez bank. W praktyce cała kwota za takie mieszkanie rozkłada się na dwa przelewy: jeden na specjalne konto bankowe, gdzie spłacany jest kredyt poprzedniego właściciela, a drugi bezpośrednio do sprzedającego. Sprawnie, bez ryzyka, na przejrzystych i prostych zasadach – mówi Marta Marchlewicz.
Kupno mieszkania z hipoteką krok po kroku
Jak zatem wyglądają kolejne etapy zakupu mieszkania, które obciążone jest hipoteką i o czym pamiętać?
Krok pierwszy: sprawdź księgę wieczystą i poproś sprzedającego o zaświadczenie z banku z saldem hipoteki do spłaty
Pierwszym krokiem przy kupnie mieszkania z hipoteką jest sprawdzenie księgi wieczystej. Informacje o hipotece znajdziemy w dziale IV, natomiast o innych roszczeniach ciążących na nieruchomości – w dziale III.
Ponadto musimy poprosić sprzedającego o uzyskanie z banku zaświadczenia z saldem hipoteki i rachunkiem technicznym do spłaty, a także promesę z banku, że po dokonaniu całkowitej spłaty, wyda on list mazalny do wymazania hipoteki z działu IV księgi wieczystej.
Krok drugi: umowa przedwstępna
Kolejnym krokiem przy kupnie mieszkania z hipoteką jest zawarcie umowy przedwstępnej, która odgrywa istotną rolę w zabezpieczaniu praw obu stron transakcji. Dokument może zostać sporządzany w obecności notariusza, co jest rekomendowanym rozwiązaniem w przypadku wpłaty dużego zadatku. Inną możliwością jest zawarcie umowy cywilnoprawnej.
W umowie powinny znaleźć się informacje określające strony umowy i nieruchomość, której ona dotyczy, a także informacje o KW, cenie i wysokości zadatku. Ponadto musi zostać określona płatność (środki własne, kredyt hipoteczny), termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób płatności i termin wydania lokalu. W przypadku sprzedaży nieruchomości z hipoteką, sprzedający musi też zobowiązać się do dostarczenia wspomnianego wcześniej zaświadczenia z banku lub – jeśli planuje spłacić hipotekę wcześniej – musi określić w umowie czas, w którym to zrobi oraz wymaże wpis w dziale IV KW.
Krok trzeci: wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej może dokonać tylko właściciel nieruchomości.
Wariant A – sprzedający spłaca zadłużenie
Często zdarza się, że kwota zadatku, jaki kupujący wpłaca na konto sprzedającego, jest wystarczająca, aby pokryć zobowiązanie kredytowe poprzedniego właściciela. W takiej sytuacji to właśnie ten ostatni dokonuje spłaty zadłużenia i otrzymuje od banku stosowne potwierdzenie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki z KW.
Wariant B – kupujący spłaca zadłużenie
W tym wariancie – budzącym zresztą najwięcej obaw ze strony kupujących – to nowy właściciel spłaca zobowiązanie sprzedającego.
– Podstawą jest wspomniany już wcześniej dokument wydawany przez bank na prośbę sprzedającego, czyli zaświadczenie, które zawiera informację m.in. o saldzie hipoteki na dzień wystawienia oraz numer rachunku technicznego do spłaty zobowiązania. Z tego rachunku nie można wypłacać ani przelewać pieniędzy, co jest ważne z punktu widzenia kupującego, którego interesy są w ten sposób zabezpieczone – mówi Marta Marchlewicz.
W takiej sytuacji kupujący – niezależnie od tego, czy kupuje mieszkanie za gotówkę, czy na kredyt, cześć należnej kwoty przelewa na konto wskazane przez bank (rachunek techniczny ze wspomnianego zaświadczenia), zaś resztę na konto prywatne sprzedającego.
Po spłacie kredytu, bank ma 14 dni na wydanie listu mazalnego, który wysyła do sprzedającego, bo on był kredytobiorcą. Sprzedający musi przekazać ten dokument kupującemu wraz z opłatą sądową 100 zł (tyle wynosi opata za złożenie wniosku w księgach wieczystych o wymazanie hipoteki). Dawny właściciel zobowiązany jest do pokrycia tych kosztów, bo to jego hipoteka, jednak nie może on już wnosić o wymazanie hipoteki z nieruchomości – wpisy w KW mogą robić tylko właściciele.
Hipoteka bez stresu
Wiedza o tym, jak wygląda krok po kroku kupno mieszkania z hipoteką, jest nieoceniona i może znacznie uprościć cały proces. Jeśli jednak nadal masz obawy, to skorzystaj z pomocy profesjonalisty. Z doświadczeniem i wiedzą pośrednika nieruchomości, każdy etap transakcji będzie zrozumiały i przejrzysty, a skomplikowane klauzule umów przekształcą się w klarowne zasady, zabezpieczając jednocześnie Twoje interesy.
