Kolejność czynności przy sprzedaży mieszkania – check-lista do pobrania!
Sprzedaż mieszkania to poważna sprawa – i nawet jeśli zdanie to tchnie banałem, to każdy, kto przeszedł cały proces wie, ile energii i czasu może on pochłonąć. Czynności przy sprzedaży mieszkania jest bardzo dużo i wcale nie są one ograniczone tylko do ustalenia ceny, wystawienia nieruchomości na sprzedaż, prezentacji zainteresowanym i podpisania odpowiednich dokumentów. Jak się w tym nie pogubić? Recepta jest prosta i można ją zamknąć w dwóch słowa: „ dobra check-lista”.
Do sprzedaży nieruchomości trzeba się przygotować, bo ilość czynności, jakie należy wykonać może się okazać przytłaczająca, zwłaszcza gdy decydujemy się na samodzielne przejście przez cały proces, bez wsparcia profesjonalnego biura nieruchomości. Podpowiadamy, jakie czynności przy sprzedaży mieszkania należy wykonać, aby nie pogubić się w tym gąszczu, a umieszczona poniżej skrótowa check-lista do pobrania ułatwi „odhaczanie” kolejnych punktów bez ryzyka, że zapomnimy o czymś ważnym.
1. Decyzja – to od niej wszystko się zaczyna. Ważne, aby była to decyzja „na 100%”, podjęta bez sentymentów i wątpliwości w stylu „wystawię tylko na próbę, żeby sprawdzić, czy jest zainteresowanie”. Zaoszczędzi to czas i nerwy.
2. Plan działania – w tym punkcie trzeba dokładnie odpowiedzieć sobie na pytanie o to, jaki cel zamierzamy osiągnąć? sprzedać jak najszybciej, czy może dłużej poczekać, ale uzyskać lepszą cenę? koniecznie trzeba uwzględnić aspekty praktyczne: kiedy możemy przekazać nieruchomość, czy mamy już nowe lokum, kiedy planujemy się przeprowadzić?
3. Analiza sytuacji – koniecznie musimy zorientować się, jaka jest sytuacja na rynku nieruchomości: czy to dobry moment na sprzedaż, jaki jest popyt na nieruchomości takie jak nasza (metraż, lokalizacja), czy potrafimy oszacować cenę?
4. Sprzedaż samodzielna czy z agentem – samemu trudno jest sprzedać nieruchomość, zwłaszcza gdy to pierwszy raz; jeśli zdecydujemy się na wsparcie agenta, to koniecznie trzeba sprawdzić wybrane biuro – jakie ma opinie, jak przygotowuje oferty, jakie są dostępne pakiety. Płacisz – wymagasz!
5. Plan sprzedaży:
– ustalenie ceny – w sieci dostępne są automatyczne kalkulatory wyceny nieruchomości; alternatywą może być operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę, co nie znaczy, że trzeba wszystko przyjmować bezkrytycznie. Ustalanie ceny wyższej od tych, które są w internecie („mam przecież ładniej i lepiej”) i liczenie na to, że znajdzie się klient z gotówką, który kupi od ręki, może znacznie wydłużyć proces sprzedaży i kosztować sporo nerwów;
– plan marketingowy – należy zastanowić się, ile środków możemy przeznaczyć na promocję, jak długo i gdzie będzie promowane ogłoszenie?
6. Oferta – to jeden z najważniejszych punktów, wpływających na czas trwania procesu sprzedaży. Zasada jest prosta: klient kupuje oczami, dlatego trzeba zadbać o:
– home-staging, który jest podstawową czynnością przy sprzedaży mieszkania: trzeba je posprzątać, pochować zbędne rzeczy, odpersonalizować wnętrze (bibeloty, które mają dla nas wartość sentymentalną, dla kupujących są jej zupełnie pozbawione, wprowadzając wrażenie chaosu; warto odświeżyć ściany, przykręcić poluzowane uchwyty czy wymienić uszczelkę w cieknącym kranie – pierwszy efekt będzie dzięki temu zdecydowanie lepszy!);
– zdjęcia – fotografie muszą być dobre. Oznacza to, że należy wykonać je odpowiednim sprzętem, starannie dobrać kadry, zatroszczyć się o oświetlenie. Trzeba sfotografować każde pomieszczenie – i nie chodzi o zdjęcie kawałka podłogi czy starej kuchenki gazowej, ale przemyślane, szerokie kadry, które wyeksponują atuty wnętrza i dyskretnie zatuszują jego mankamenty;
– rzut – rysunek, na którym można zobaczyć układ, wielkość i wysokość pomieszczeń oraz strony świata to dla wielu potencjalnych klientów kwestia kluczowa, dająca wyobrażenie o tym, czy będą mogli dostosować nieruchomość do własnych potrzeb i preferencji;
– film/wirtualny spacer – to punkt, którego wykonanie pozwoli zaoszczędzić najwięcej czasu, bo wyeliminuje konieczność pokazywania nieruchomości tzw. „oglądaczom”. Dobrze przygotowany film sprawi, że na prezentację przyjdą tylko osoby poważnie zainteresowane, a nie ci, którzy chcą sprawdzić, co jest w niewidocznym na zdjęciu rogu pomieszczenia lub za drzwiami;
– opis – nie może być za długi, ale musi zawierać najważniejsze informacje: forma własności, lokalizacja, typ budynku, z jakich materiałów został wybudowany, rok budowy, jakie remonty/naprawy zostały wykonane, metraż ogółem, metraże poszczególnych pomieszczeń, czy jest balkon, strych, piwnica, ogród, czy teren jest ogrodzony, jakie są koszty utrzymania itd.
– dokumenty – koniecznie należy sprawdzić, czy posiadamy wszystkie dokumenty niezbędne do sprzedaży. Jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej okaże się, że dokumentacja jest niepełna, pojawią się problemy z formalnościami przy sprzedaży mieszkania, a sprzedający będzie miał problem z dotrzymaniem terminów (jeśli dokumentów nie ma, niekiedy trzeba je odtworzyć).
7. Prezentacja – „cierpliwie i bez emocji” – to powinno być dewizą sprzedającego. Każdy klient jest inny, czasem spotkania są przyjemne i spontaniczne, inne bywają trudne. Aby nie dać się zaskoczyć, trzeba być przygotowanym na każde pytanie o nieruchomość. Jeśli w niej mieszkamy, to przed każdymi odwiedzinami trzeba posprzątać, a jeśli nieruchomość stoi pusta, to należy nastawić się na konieczność dojazdów o różnych porach, nierzadko również w weekendy.
8. Negocjacja – jak w punkcie wyżej – również tu warto wyciszyć emocje. Jest sprawą oczywistą, że kupujący będzie próbował obniżyć cenę – nie można się o to obrażać. Oczywiście nie musimy (a nawet nie powinniśmy) od razu godzić się na każdą propozycję. Dajmy sobie czas – warto po spotkaniu na chłodno przeanalizować, na jakie kompromisy możemy pójść, na czym najbardziej nam zależy i odpowiednio zmodyfikować wstępny plan.
9. Sprzedaż – to punkt, w którym szczególnie trzeba zadbać o formalności przy sprzedaży mieszkania i zapisy w umowie: jaką formę ma mieć umowa przedwstępna, czy decydujemy się na zaliczkę czy na zadatek, czy są jakieś warunki do spełnienia? A może od razu notarialne przeniesienie własności? Konieczne są też zapisy dotyczące otrzymania pieniędzy i terminu wydania nieruchomości.
10. Przekazanie nieruchomości to ostatnia z czynności przy sprzedaży mieszkania. Choć to wisienka na torcie, crème de la crème wieńczący cały proces, to nie należy tego etapu bagatelizować. Jeśli cała suma pieniędzy za sprzedaż jest już uregulowana, a termin przekazania nieruchomości właśnie nastał, należy spotkać się z kupującym i wypełnić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym wpisujemy: numery i stany liczników, ilość przekazywanych kluczy (pilotów) do nieruchomości, przekazywaną dokumentację, określamy czy stan nieruchomości i wyposażenia zgadza się z wcześniejszymi ustaleniami. Warto na ostatnim spotkaniu wykonać dokumentację fotograficzną – niekoniecznie będzie ona potrzebna, ale warto dmuchać na zimne.
Choć u osób, które nigdy nie sprzedawały mieszkania, check-lista może wywoływać drwiący uśmiech („przecież sprzedaż mieszkania jest równie prosta, jak wystawianie na aukcjach internetowych niepotrzebnych ubrań!”), to rzeczywistość bywa brutalna. Pokażą to zresztą pierwsze kłody, jakie owa rzeczywistość rzuci nam pod nogi: brak wyświetleń ogłoszenia (zbyt wysoka cena, niepoparta rzetelną analizą sytuacji na rynku nieruchomości, nieatrakcyjne zdjęcia), rezygnacja sprzedających po obejrzeniu nieruchomości (bo zabrakło home-staging), wreszcie – problemy z ustaleniem dokładnego brzmienia zapisów w umowie.
Zachowanie odpowiedniej kolejności czynności przy sprzedaży mieszkania pozwoli tych trudności uniknąć, ale to nie jedyny bonus. Kto się przygotuje – ten zyskuje, bo nieruchomość, którą wystawimy na sprzedaż świadomi praw i zasad rządzących tym niełatwym rynkiem (najlepiej ze wsparciem profesjonalnego biura nieruchomości), z pewnością uda się sprzedać szybciej i za lepszą cenę. A przecież – w gruncie rzeczy – właśnie o ten zysk nam chodzi przede wszystkim.
