Jedną z powszechnie stosowanych na rynku nieruchomości praktyk jest zawarcie umowy przedwstępnej, która poprzedza umowę przyrzeczoną / przenoszącą własność. Zanim jednak dojdzie do podpisania dokumentów, warto sprawdzić, jakie kruczki prawne skrywa umowa przedwstępna i kiedy jest nieważna.

Umowa przedwstępna – co to jest?

Aby precyzyjnie odpowiedzieć na pytanie, kiedy umowa przedwstępna jest nieważna, warto najpierw zajrzeć do Kodeksu cywilnego, do art. 389 § 1. Zgodnie z zawartą tam definicją, pod pojęciem umowy przedwstępnej rozumiemy taką umowę, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Kodeks mówi też o tym, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, takie jak informacje o kupującym i sprzedającym, informacje o nieruchomości, a także cenę. Ponadto może się w niej znaleźć zapis o terminie zawarcia umowy przenoszącej własność – i kwestia ta może być jedną z decydujących o nieważności umowy przedwstępnej, o czym za chwilę.
Umowę przedwstępną zawiera się wówczas, gdy nie można od razu podpisać umowy ostatecznej, np. gdy nieruchomość kupowana jest na kredyt lub z jakichś względów (np. podatkowych) warto na jakiś czas wstrzymać się z zakupem. W takiej sytuacji zawarcie umowy przedwstępnej zabezpiecza transakcję, czy też – mówiąc prościej – rezerwuje nieruchomość na dany czas. Ponieważ z podpisaniem tego typu dokumentu wiąże się zazwyczaj konieczność wpłacenia zadatku, to warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Pozwala to na ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej, a tym samym zabezpiecza kupującego przed nieuczciwym właścicielem, który mógłby zaoferować nieruchomość kilku osobom, pobrać od nich zadatek i… zniknąć wraz z pieniędzmi.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Mówiąc o nieważności umowy przedwstępnej, warto wrócić ponownie do kwestii formy, w jakiej jest ona zawierana. Oczywiste jest, że ustne zawarcie umowy lub też podpisanie jej bez obecności notariusza może przynieść różne skutki dla stron. Rozróżnia się ich dwa rodzaje – skutki silniejsze i słabsze. Z pierwszymi mamy do czynienia, gdy umowa przedwstępna została podpisana w formie aktu notarialnego. Wówczas możliwe jest sądowe dochodzenie dotrzymania zapisów umowy przez strony.
Jeśli umowa ma inną niż akt notarialny postać, to mówimy o słabszych skutkach, które oznaczają zazwyczaj konieczność zapłaty odszkodowania przez stronę wycofującą się z podpisania umowy przenoszącej własność. Nie ma jednak w takiej sytuacji możliwości, aby zmusić którąś ze stron do podpisania umowy przyrzeczonej.

Brak terminu a wygaśnięcie umowy przedwstępnej

Odrębną kwestią jest termin, w ciągu którego ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Kodeks cywilny nie wyznacza w tym zakresie żadnych ram czasowych, jednak warto je w umowie przedwstępnej sprecyzować. Dlaczego? Otóż w kwestiach związanych z nieruchomościami pojawia się pojęcie „terminy zawite”, które z punktu widzenia nieważności umowy przedwstępnej mogą mieć ogromne znaczenie. W przypadku umowy przedwstępnej jest to roczny termin zawity, co w praktyce oznacza, że od jej sporządzenia do podpisania umowy przyrzeczonej nie może upłynąć więcej niż rok (o ile strony nie ustaliły innego terminu). Po roku, jeśli umowa przenosząca własność nie zostanie zawarta, umowa przedwstępna jest nieważna – wygasa zarówno prawo do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, jak i prawo do jakiegokolwiek odszkodowania.
Co istotne, jeśli do wyznaczenia w umowie przedwstępnej terminu podpisania ostatecznej umowy uprawnione są obie stronny, to działa tu zasada „kto pierwszy, ten lepszy”. Dlatego, jeśli zależy nam na konkretnej dacie, to warto się pospieszyć ze złożeniem stosownego oświadczenia.

Umowa przedwstępna to bufor bezpieczeństwa dla sprzedającego, jak i dla kupującego, jednak nie zawsze i nie bezwarunkowo. Jak każdy dokument tego typu obwarowana jest ona kruczkami prawnymi, a nieprzestrzeganie kilku prostych zasad może doprowadzić do osłabienia lub nieważności umowy przedwstępnej. O czym więc pamiętać? Przede wszystkim o tym, że nie opłaca się oszczędzać na notariuszu. Akt notarialny pozwoli na dochodzenie swoich roszczeń przed sądem, jeśli z jakichś powodów nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Koniecznie trzeba też zadbać o wyznaczenie terminu podpisania ostatecznej umowy – gdy tego nie zrobimy, to po roku dojdzie do wygaśnięcia umowy przedwstępnej bez możliwości uzyskania odszkodowania i jakichkolwiek innych roszczeń.



26 września 2022
MARCHLEWICZ NIERUCHOMOŚCI
|
ul. Wschodnia 34/8 Toruń
|
Tel. 731 030 030
|
Polityka prywatności
projekt i wykonanie
Projektowanie grafiki