Kiedy planujemy sprzedaż swojego domu/ mieszkania, to sprawą najtrudniejszą zazwyczaj okazuje się określenie jego ceny. To tak, jakby próbować oszacować wartość skrzynki pełnej osobistych drobiazgów, zdjęć i wspomnień. Jak „nie przestrzelić”, a zarazem – jak nie zaniżyć podanej w ofercie kwoty? Przede wszystkim trzeba wiedzieć, co wpływa na cenę nieruchomości, bo sprzedając wraz z mieszkaniem swoje sentymenty, trudno czasem o chłodny, rzeczowy osąd.
Co wpływa na cenę nieruchomości?
Mnogość czynników, które mają wpływ na decyzje zakupowe osób planujących zakup domu/mieszkania, może przyprawić o zawrót głowy. Poza indywidualnymi, jednostkowymi preferencjami potencjalnych nabywców, na które zupełnie nie mamy wpływu (np. sąsiedztwo krewnych), istnieje też szereg kwestii, które moglibyśmy nazwać „obiektywnymi”. Co więc wpływa na cenę nieruchomości?
Lokalizacja
„Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja” – to mantra każdego pośrednika w branży nieruchomości. Niezależnie od tego, czy jest to bliskość hipsterskiej kawiarni, najlepszego liceum w mieście, czy po prostu przystanek autobusowy – wszystko ma znaczenie. Pamiętajmy więc o tym, że każdy chce mieszkać tam, gdzie jest „na topie” lub przynajmniej tam, skąd można łatwo i szybko dostać się do centrum lub na zakupy.
Stan techniczny nieruchomości
Kolejny kluczowy element, który ma wpływ na cenę domu czy mieszkania, to stan techniczny. Tu zasada jest prosta: im lepiej utrzymana nieruchomość, tym wyższa cena. Ale uwaga! Niewiele osób daje się dziś zwieść pachnącym firankom i kwiatom na parapecie, dlatego czasem warto zainwestować, aby sprzedać korzystniej. Drobne, ale starannie wykonane remonty mogą podnieść wartość nieruchomości i – analogicznie – nawet niewielkie zaniedbania szybko ją obniżą.
Położenie na piętrze w budynku
W przypadku lokali w zabudowie wielorodzinnej, na cenę nieruchomości wpływa jej położenie na konkretnym piętrze. Mieszkania znajdujące się na parterze są zazwyczaj wyceniane taniej, podobnie jak te, które usytuowane są na ostatniej kondygnacji w budynkach czteropiętrowych (zwłaszcza gdy nie ma windy). Pierwsze i drugie piętro to często złoty środek, bo mieszkanie wciąż znajduje się stosunkowo blisko ziemi, ale już na tyle wysoko, że hałas uliczny i miejski zgiełk stają się mniej uciążliwe. Poza tym, z takiego miejsca można cieszyć się lepszym widokiem z okna niż z parteru.
Metraż i rozkład pomieszczeń
Nie można zapomnieć o wielkości i układzie nieruchomości, które też mają wpływ na cenę. Za metr większego mieszkania na ogół płacimy mniej niż za każdy metr małego lokum. Ważne też, jak przestrzeń jest rozplanowana. Czy kuchnia jest otwarta na salon, a może każde pomieszczenie to osobna enklawa? Pokoje przejściowe czy brak przedpokoju z pewnością obniżają wartość nieruchomości. W dobie pracy zdalnej, dodatkowy, nawet niewielki pokój, który można przeznaczyć na biuro, zdecydowanie podnosi stawkę, podobnie jak np. garderoba czy praktyczny schowek.
Rzut okiem w przyszłość
Trochę mniej oczywistą, ale wartą sprawdzenia kwestią, jest przyszłość danej lokalizacji. Inwestycje w infrastrukturę czy planowane projekty urbanistyczne mogą znacznie wpłynąć na cenę nieruchomości. Jeśli więc wiemy, że w pobliżu ma powstać nowy park, centrum handlowe czy linia tramwajowa – to może być dobry argument w negocjacjach z kupującym, który będzie oczywiście próbował zbić cenę.
– Jeśli nie potrafimy samodzielnie zdecydować, za ile wystawić dom czy mieszkanie, to warto skorzystać z usług dobrego pośrednika. Choć agent nieruchomości nie może dokonać wyceny (zgodnie z prawem może to zrobić tylko rzeczoznawca majątkowy), to jednak pomoże oszacować jej realną wartość na podstawie konkretnych kryteriów. Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że ceny nieruchomości z ogłoszeń są w większości życzeniowe i wiszą na portalach internetowych miesiącami, dopóki właściciel nie zdecyduje się sprzedać taniej. Najczęściej kończy się tak, że ktoś przychodzi obejrzeć nieruchomość i bardzo mocno negocjuje cenę za kulisami… ale tego portale internetowe już nie widzą – mówi Marta Marchlewicz.
Uwzględnienie kwestii mających wpływ na cenę nieruchomości to jedno. Przy sprzedaży pamiętajmy też, że na plus zawsze działa home staging, profesjonalne zdjęcia oraz dobry marketing, na minus – złe przygotowanie oferty, które wartość tę obniża.
Nie chodzi o to, aby nabierać kupujących na zapalone świeczki i zapach świeżego prania rozpylony z dyfuzora, sprzedając jednocześnie nieruchomość w ruinie. Pamiętajmy jednak, że dla wielu osób oglądanie mieszkania jest trochę jak randka w ciemno – dlatego warto zadbać o dobre wrażenie, zaprezentować się z jak najlepszej strony i pomóc losowi. Czasem przecież zdarza się miłość od pierwszego wejrzenia!
