Weryfikacja księgi wieczystej nieruchomości powinna być dla kupującego obowiązkowym krokiem, zanim zdecyduje się podpisać umowę sprzedaży. Teoretycznie wie o tym każdy, ale czy do końca zdajemy sobie sprawę, jak ważny jest to dokument? Wyjaśniamy, co to jest księga wieczysta, czemu służy, a także jak jest zbudowana i jak ją „czytać”.
Co to jest księga wieczysta i czemu służy?
Księga wieczysta to rejestr publiczny przedstawiający stan prawny nieruchomości. Zawiera on szczegółowe informacje, które umożliwiają identyfikację nieruchomości, jej właścicieli oraz ewentualne korzyści lub obciążania z nią związane.
Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe dla różnych nieruchomości: gruntów, lokali i budynków. Zdarzyć się jednak może, że dla interesującej nas nieruchomości dokument ten nie został założony. O ile sytuacja ta na rynku pierwotnym nie dziwi, to na rynku wtórnym występuje niezmiernie rzadko, co oczywiście nie wyklucza możliwości zakupu nieruchomości. Warto jednak pozostać czujnym i zwrócić się o pomoc do pracownika biura nieruchomości, który pomoże nam ustalić niezbędne informacje.
Odpowiedź na pytanie, co to jest księga wieczysta i czemu służy, wymaga poznania kilku podstawowych pojęć. Są nimi:
Jawność ksiąg wieczystych, która oznacza, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może zapoznać się z jej treścią udostępnioną na portalu Ministerstwa Sprawiedliwości (http://ekw.ms.gov.pl/). Innymi słowy – nawet nie będąc właścicielem, potencjalny nabywca ma możliwość weryfikacji księgi wieczystej w zakresie niezbędnym do jej zakupu.
Pierwszeństwo praw wpisanych – oznacza, że ograniczone prawa rzeczowe (czyli: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, służebność, użytkowanie, zastaw, hipoteka), które są wpisane w księdze wieczystej, mają pierwszeństwo w stosunku do praw nieujawnionych (niewpisanych), nawet jeśli te ostatnie powstały później.
Zasada wiarygodności ksiąg wieczystych – przyjmuje się zgodność wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Inaczej mówiąc domniemywa się, że prawa ujawnione w księdze wieczystej istnieją rzeczywiście. Aby dowieść, że jest inaczej, należy to domniemanie obalić.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia ta chroni zatem tych, którzy dokonują czynności prawnych (np. kupują nieruchomość) w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Zasada znajduje zastosowanie, gdy rzeczywisty stan prawny różni się od stanu, który ujawniony został w księdze wieczystej. Zagadnieniu temu poświęcimy osobny wpis w kolejnym tekście.
Co znajdziemy w księdze wieczystej?
Każda księga wieczysta składa się z czterech działów.
DZIAŁ I podzielony jest na dwie części.
Pierwsza z nich to „Oznaczenie nieruchomości” (Dział I-O) – czyli podstawowe informacje o danej nieruchomości oraz miejscu jej położenia.
Dla mieszkania: województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica, numer budynku i lokalu, przeznaczenie lokalu (mieszkalne/użytkowe), opis lokalu (z ilu pomieszczeń się składa), metraż ogółem, informacja o przynależnych pomieszczeniach (piwnica, komórka lokatorska).
Dla działki/domu: numer działki, obręb ewidencyjny, województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica, numer budynku, sposób korzystania (tereny mieszkaniowe/grunty orne itp.), obszar całej nieruchomości (działki).
Druga to „Spis praw związanych z własnością” (Dział I-Sp) – w tej części działu pierwszego znajdziemy informacje o prawach przysługujących właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości.
Np. dla mieszkania: jeśli jest to odrębna własność – ilość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; numer KW, z której wyodrębniono lokal; jeśli jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to znajdziemy tu informację na temat spółdzielni; dla gruntu: oświadczenie o ustanowieniu służebności gruntowej w dziele III innej księgi.
Dla potencjalnego nabywcy szczególnie istotne informacje znajdują się w dziale drugim.
DZIAŁ II „Własność” – tu dowiemy się kto jest właścicielem, a kto współwłaścicielem, jakie mają udziały w nieruchomości oraz jaki jest rodzaj współwłasności.
DZIAŁ III „Prawa, Roszczenia, Ograniczenia” – tutaj znajdują się wszystkie informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach ciążących na nieruchomości:
np. służebność, dożywocie, prawo przesyłu, prawo do pierwokupu, roszczenia z zawartych umów deweloperskich lub przedwstępnych, a także informacja czy komornik zajął daną nieruchomość.
Z działu IV, „Hipoteka”, dowiemy się, czy nieruchomość obciążona jest hipoteką, kto jest wierzycielem hipotecznym, na jaką kwotę i w jakiej walucie hipoteka została ustanowiona. Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie właściciela, dlatego warto sprawdzić, czy nie nabywamy wymarzonego domu/działki lub mieszkania wraz z hipoteką.
Na samym dole każdego działu znajduje się informacja jakie dokumenty są podstawą wpisu do księgi.
W różnych działach księgi wieczystej znaleźć się też mogą wzmianki – tzw. Dz.KW. (sygnatura sądowa). Oznaczają one, że do danej księgi wpłynął wniosek, który jest w trakcie rozpatrywania przez sędziego i tym samym informują o niezgodności księgi wieczystej z faktycznym stanem prawnym. Dlatego bardzo istotne jest, aby przed podpisaniem umowy przedwstępnej/sprzedaży zweryfikować zachodzące zmiany w KW – zakup takiej nieruchomości może być niebezpieczny. Dlaczego? Bo gdy jest wzmianka, to transakcja nie korzysta już z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych!
Podstawowa znajomość informacji o tym, co to jest księga wieczysta, czemu służy i co w niej znajdziemy leży w interesie każdego kupującego, który powinien bezwzględnie przejrzeć ten dokument. A jeśli język dokumentów urzędowych działa na Państwa odstraszająco, to warto skorzystać z pomocy specjalisty. Pracownikowi biura nieruchomości wystarczy chwila na to, aby dostrzec, że w księdze wieczystej znajdują się informacje, które sprzedający może chcieć przed Państwem ukryć.
